Emlak vergisi ne kadar? 2026
Güncelleme: 2 Temmuz 2026
Emlak vergisi konutlar için beyan değerinin binde 1'i (büyükşehirlerde binde 2'si) oranında hesaplanmaktadır. 2026 yılı değer artış katsayısı açıklanmış olup her mülk için matrah ve dolayısıyla vergi tutarı farklıdır.
Matrahın ‰1 – ‰2'si (konut; büyükşehir ‰2)
- Konut – büyükşehir dışı (oran): Matrahın binde 1'i
- Konut – büyükşehir (oran): Matrahın binde 2'si
- İşyeri ve arsa – büyükşehir (oran): Matrahın binde 4'ü
- Birinci taksit son günü: 31 Mayıs
Ücret tablosu
| Tür / Süre | Fiyat |
|---|---|
| Konut – büyükşehir dışı belediye (yıllık) | Matrahın ‰1'i |
| Konut – büyükşehir belediyesi (yıllık) | Matrahın ‰2'si |
| İşyeri / büro – büyükşehir (yıllık) | Matrahın ‰4'ü |
| Arsa – büyükşehir (yıllık) | Matrahın ‰6'sı |
| Arazi (tarım / boş arazi) | Matrahın ‰1 veya ‰2'si |
Fiyatı etkileyen faktörler
Emlak vergisi matrahı; vergi değeri ile Maliye Bakanlığı'nın her yıl belirlediği yeniden değerleme oranının (2026: %43,93 baz) bileşimine göre hesaplanmaktadır. Belediye vergi değerleri genellikle piyasa değerinin altında kalmaktadır; bu nedenle gerçek vergi yükü mülkün piyasa fiyatıyla doğru orantılı değildir. İstanbul'da değeri 5.000.000 TL olan bir daire için örnek vergi yaklaşık 10.000 TL/yıl olabilmektedir.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
Yılda iki taksit: 1. taksit son günü 31 Mayıs, 2. taksit son günü 30 Kasım.
Emlak vergisinden muafiyet var mı?
Evet; Emlak Vergisi Kanunu'nun 8. maddesi kapsamında tek konutu olan ve maaşı yalnızca emekli aylığından oluşan emekliler, şehit yakınları ve engelliler bazı koşullar altında vergiden muaf tutulmaktadır. Muafiyet başvurusu mülkün kayıtlı olduğu belediyeye yapılmakta; gelir belgesi ve nüfus cüzdanı kopyası istenmektedir. Bu muafiyetten yararlanmak için her yıl belediyeye başvuru yapılması gerekmemekte; bir kez yapılan başvuru koşullar devam ettiği sürece geçerliliğini korumaktadır.
Vergi değeri piyasa değerinden çok mu farklı?
Türkiye'de emlak vergisi matrahı (vergi değeri) belediyelerin belirlediği asgari m² değerleri üzerinden hesaplanmakta olup genellikle piyasa değerinin yüzde 10 – 30'u düzeyinde kalmaktadır. Bu durum büyük şehirlerde mülk sahiplerine önemli bir vergi avantajı yaratmaktadır. Tapu devir işlemlerinde beyan edilen değerin vergi değerinin altında gösterilmesi yasak olmakla birlikte uygulamada denetim güçtür.
Kiracı mı, ev sahibi mi emlak vergisi öder?
Emlak vergisi, mülkün sahibinin (tapu maliki) yasal yükümlülüğüdür; kiracı bu vergiyi doğrudan ödemekle yükümlü değildir. Bununla birlikte kira sözleşmelerinde vergi paylaşımına ilişkin özel hükümler yer alabilmektedir. Kiracının teklif ettiği kira bedelini değerlendirirken ev sahibinin genel gider olarak bu vergiyi hesaba katması doğaldır.